고가 주택 하나만 남기는 ‘똘똘한 한 채’ 전략, 최근 뉴스나 커뮤니티를 보면 자주 언급되는 표현입니다.
원래는 다주택자 규제 강화 시기에 등장했던 회피 전략처럼 여겨졌지만, 이제는 1주택자조차도 세금 부담 논란의 중심에 서게 됐습니다.
그래서 오늘은 ‘똘똘한 한 채’와 1주택자 과세 이슈에 대해 정리해 보았습니다. 지금 자산 전략을 고민 중이거나 향후 세제 변화가 궁금한 분이라면 참고해 보시기 바랍니다.
‘똘똘한 한 채’가 왜 쟁점이 될까?
시장에서 말하는 ‘똘똘한 한 채’란 단순한 1주택이 아닌, 입지·학군·브랜드·환금성 등이 모두 뛰어난 고가의 실거주 주택을 말합니다. 과거엔 다주택자 규제를 피하기 위한 전략이었지만, 규제가 풀린 현재는 오히려 ‘세제 사각지대’에 있다는 지적이 나오고 있습니다.
실제로 1주택자들은 고가 주택을 보유하고도 양도소득세 비과세와 각종 공제를 동시에 적용받아 세 부담이 낮은 편입니다. 특히 서울 강남3구, 목동, 마포, 용산 등 인기 지역은 가격 상승도 뚜렷해 ‘세금 줄이고 자산은 키운다’는 이미지로 비춰지는 경우도 많습니다.
현재 1주택자 과세 구조는 어떤가요?
양도소득세 기준으로는 1가구 1주택자가 실거주를 하면서 2년 이상 보유하고 매도할 경우, 12억 원까지 양도차익 비과세를 적용받습니다. 여기에 장기보유특별공제(최대 80%), 고령자 공제, 이사 예외 요건 등까지 더해지면 실제 납부세액이 거의 없거나 매우 낮게 책정됩니다.
종합부동산세(종부세) 측면에서도 2023~2025년까지 세 부담이 대폭 완화된 상태입니다. 1주택자의 경우 공정시장가액비율 인하, 세율 완화, 고령·장기 보유 공제 등이 적용되며, 과거에 비해 40% 이상 세금이 줄었습니다. 이런 구조는 보유세 부담이 줄어들수록 매도보다 보유 쪽으로 기울게 만들기도 합니다.
최근 떠오른 1주택자 과세 쟁점은?
1주택자에게 주어지는 세제 혜택이 실거주 목적이냐, 아니면 투자 목적이냐에 따라 차등을 두어야 한다는 논의가 수면 위로 올라오고 있습니다. 핵심 쟁점을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
1. 실거주 vs 비거주 구분
정부·여권 일각에서는 실거주하지 않는 고가 1주택자에게는 현재처럼 혜택을 주는 것이 맞느냐는 지적을 제기하고 있습니다. 이들의 양도세 비과세, 장기보유공제 적용을 줄이거나 배제하자는 주장입니다. 반대로 실거주자는 최소한의 세제 보호는 필요하다는 의견도 만만치 않아 정책 논의가 팽팽합니다.
2. 장기보유특별공제 축소 가능성
현재는 10년 이상 보유+거주 시 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 하지만 공제율을 낮추거나 가격·거주기간에 따라 차등화하는 개편안이 검토 중입니다. 특히 고가주택일수록 공제를 줄이겠다는 아이디어는 향후 ‘양도세 폭탄’ 우려로 이어질 수 있습니다.
3. 종부세 강화와 거래세 조정
현재 종부세는 공시가격 기준이나, 일부에서는 이를 시장가격 기준 누진 과세로 전환하자는 주장도 나옵니다. 이 경우 ‘똘똘한 한 채’ 보유자는 보유세가 크게 오를 가능성이 있습니다. 다만 동시에 거래세(양도세)를 완화해 보유세 강화·양도세 완화로 정책 균형을 맞추자는 목소리도 있습니다.
시장과 개인에게 어떤 영향이 있을까?
이런 논의가 실제로 법제화되면 여러 분야에 영향을 줄 수 있습니다.
전월세 시장에선 실거주자 중심으로 혜택이 이동하면, 비거주 목적 1주택자의 임대 공급이 줄고 전월세 가격이 오를 수 있다는 우려가 나옵니다.
개인 자산 전략 측면에선 특히 고가주택 보유자의 경우, 보유 기간·거주 여부·양도 시점을 다시 점검해야 합니다. 증여나 상속 전략, 주택분할·지분 이전, 전세·월세 전환 등 다양한 대안이 현실적인 선택지로 떠오르고 있습니다.
지금 체크해야 할 포인트는?
제도가 당장 바뀌는 건 아니지만, 사전 점검은 지금부터 해두는 것이 좋습니다.
- 내 집의 공시가격과 시세는 얼마인지
- 언제부터 보유했고, 실제 거주는 몇 년인지
- 향후 매도 계획이 있는지, 자녀에게 증여할 의향은 있는지
이런 정보를 정리해두면, 제도가 변했을 때 적절한 대응 전략을 세우기 훨씬 쉬워집니다.
특히 세금이 중요한 변수인 만큼, 홈택스나 부동산 세무 앱 등을 활용해 보유세·양도세 시뮬레이션을 해보는 것도 권장됩니다. 세무 상담이나 간단한 온라인 계산기만으로도 유용한 정보를 얻을 수 있습니다.
‘똘똘한 한 채’ 논의는 고가 주택 보유자만의 이야기가 아닙니다.
세금과 거주 형태, 자산 운용에 영향을 줄 수 있는 핵심 이슈이기 때문에, 1주택자라도 ‘나랑은 관계없다’고 넘기기보다는 관심을 두고 흐름을 따라가보는 것이 필요합니다.
이 정보가 유익했다면, 주변에도 공유해 주세요. 1주택자 세금 문제는 누구에게나 갑작스럽게 영향을 줄 수 있는 이슈니까요.
필요하시면 주택 조건에 따라 시뮬레이션을 간단히 정리해드릴 수도 있습니다. 댓글이나 메시지로 알려주세요.