60대에 접어들며 2주택을 보유하고 있다면, 마음속 깊은 곳에 세금 부담이 늘 따라붙습니다. 특히 최근 몇 년 사이 부동산 세제 개편과 공시가 현실화가 이어지면서, 단순히 “그냥 가지고 있으면 되겠지”라는 접근은 더 이상 통하지 않게 되었습니다.
종합부동산세, 양도소득세, 주택임대소득세까지 3중 과세 부담이 생길 수 있는 구조에서, 60대 2주택자는 단순한 절세보다는 현실적인 자산 재편 전략이 더 중요해졌습니다.
1. 그냥 보유? 세금보다 더 강한 ‘유지할 이유’가 필요하다
2주택을 그대로 유지하는 방식은 가장 단순해 보이지만, 세금 측면에선 가장 복잡하고 비싼 선택이 될 수 있습니다.
- 종부세는 1주택보다 높은 세율이 적용되며, 고가 주택일수록 부담이 큽니다.
- 양도세 중과는 조정대상지역에 해당될 경우 +20%포인트가 붙고, 2026년 이후 중과 재개 가능성도 존재합니다.
- 임대소득세는 2026년부터 간주임대료 계산 대상이 확대될 가능성이 높아, 보증금이 큰 전세 주택을 보유한 경우 부담이 늘어날 수 있습니다.
보유 전략을 선택할 때는 감수할만한 ‘이유’가 있어야 합니다. 노후에 꼭 필요한 거주지이거나, 자녀의 실거주지, 상속 목적 등이 명확하다면 유지가 정답이 될 수 있습니다.
이때 공동명의 전환, 임대 구조 조정, 보증금 축소 등으로 과세 구조를 완화할 수 있는 보완책도 반드시 고려해야 합니다.
2. 1채 매도해 ‘1주택 전환’ 시 이점은 뭘까?
60대 이후에는 주택을 1채로 줄이면서 세제 혜택을 극대화하는 것도 현실적인 전략입니다.
- 양도세 측면에서는 1세대 1주택으로 전환 시 장기보유특별공제(최대 80%)와 9억 원 또는 12억 원 비과세 혜택을 활용할 수 있습니다.
- 종부세 역시 1주택자에게는 고령자·장기보유 세액공제, 공제금액 확대 등 유리한 구조로 전환됩니다.
어떤 집을 매도할지가 핵심입니다.
- 조정대상지역 고가 주택이라면 종부세 부담과 양도세 중과 가능성이 크기 때문에 매도 우선순위가 됩니다.
- 반대로 실거주 중이거나 비과세 요건을 갖춘 주택은 유지하는 것이 유리합니다.
- 농어촌주택, 전원주택, 양도세 감면 특례지역이라면 보유 유지 전략에 더 적합합니다.
특히 60세 이상은 노령자 비과세 요건, 일시적 2주택 비과세 규정, 직계존속 동거 특례 등을 함께 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
3. 가족에게 증여? 분산 보유 전략은 가능하지만 신중하게
부부 공동명의, 자녀 증여 등을 통해 종부세 과세표준을 분산하는 방식도 검토할 수 있습니다.
- 종부세는 개인별로 과세되기 때문에, 명의 분산만으로도 과세 부담을 낮출 수 있습니다.
- 하지만 증여세가 발생하고, 증여받은 자녀가 주택을 팔 때 양도세 계산이 복잡해지는 점은 반드시 고려해야 합니다.
또한 자녀가 이미 1주택자일 경우, 증여받은 주택이 자녀의 2주택이 되면서 오히려 세금 부담이 커질 수 있으므로, 자녀의 기존 주택 보유 여부 확인이 선행되어야 합니다.
임대수익을 자녀 명의 계좌로 분산해 종합소득세 구간을 조정하는 방식도 활용할 수 있지만, 이 역시 정확한 소득 추적이 가능한 방식으로 운영되어야 절세 효과가 유효합니다.
4. 임대 수익으로 활용하되 세금 최소화할 수 있을까?
2주택을 임대용 자산으로 전환하는 경우, 간주임대료가 핵심 세금 포인트입니다. 특히 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우, 간주임대료로 인해 예상치 못한 종합소득세 부담이 생길 수 있습니다.
현실적인 대응은 다음과 같습니다.
- 보증금이 3억 원 이상이라면 월세 비중을 늘리는 방식으로 구조를 조정해 간주임대료를 줄일 수 있습니다.
- 장부기장을 선택하면 실제 지출한 관리비, 수선비, 대출이자 등을 공제받을 수 있어 실효 세금 부담이 줄어듭니다.
- 소형 주택, 신축 아파트 등 임대수요가 꾸준한 물건을 임대용으로 보유하는 것이 효율적입니다.
월세가 늘면 종합소득세 부담이 늘어날 수 있지만, 소득 구간 관리와 비용 공제를 병행하면 적절한 수익 대비 과세 부담을 컨트롤할 수 있습니다.
5. 상속까지 고려한 자산 재편…60대라면 반드시 고민할 타이밍
60대는 단순한 절세보다 노후 현금 흐름과 상속 구조까지 함께 고민해야 합니다.
- 자녀에게 물려줄 주택이 있다면 상속세 계산 기준인 공시가 상승을 감안해 미리 매도 또는 증여를 고민할 수 있습니다.
- 한 채를 먼저 매도해 현금 유동성 확보 및 상속세 납부 재원 마련하는 전략도 고려해볼 만합니다.
- 실거주 목적의 주택은 장기보유 및 고령자 요건을 갖춰 두는 것이 이후 매도 시 세금 절감에 매우 유리합니다.
재산이 부동산에 집중돼 있다면, 한 채를 현금화하고 나머지는 상속형·거주형 자산으로 명확히 역할을 나누는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다.
요약: 선택은 결국, 가족의 삶의 방향과 연결된다
| 전략 | 세금 효과 | 체크포인트 |
|---|---|---|
| 보유 유지 | 종부세·양도세·임대소득세 부담 | 유지 이유가 분명한가? 과세 구조 완화 가능성 |
| 1채 매도 | 종부세·양도세 완화 | 매도 주택의 위치·가격·비과세 요건 점검 |
| 증여·분산 | 종부세 분산 | 증여세 발생 여부, 자녀 주택 보유 상황 |
| 임대 활용 | 소득세 발생, 비용공제 가능 | 간주임대료 회피 구조, 장부기장 필요 |
| 상속 구조화 | 상속세·현금 흐름 대응 | 사전 정리로 자산 역할 분리, 유동성 확보 |
60대 2주택자는 단순히 ‘어떤 집을 팔까’보다 가족의 향후 거주 계획, 노후 자금 흐름, 상속 구조까지 포함한 종합적인 판단이 중요합니다.
정보가 도움이 되셨다면, 주변의 부모님이나 친척 분들에게도 공유해 주세요. 조금만 일찍 준비해도 수천만 원의 세금 차이가 생기는 것이 요즘 부동산 세금 구조니까요.
※ 원하시면 “서울 아파트 + 지방 주택 보유” 등 구체적인 조건을 알려주시면 시뮬레이션 기반으로 대응 전략을 세부적으로 안내드릴 수 있습니다.