전세를 주고 있는 집에서 별도로 월세를 받지 않는데도 세금이 나온다면 조금 억울하다고 느껴질 수 있습니다. 하지만 간주임대료 제도는 바로 이런 상황을 고려해 전세보증금도 일종의 수익으로 간주해 세금을 매기는 제도입니다.
부동산에 관심이 있다면 꼭 알고 넘어가야 할 부분인데요, 낯설게 느껴질 수 있는 간주임대료 계산과 적용 대상, 그리고 신고 요령까지 오늘 정리해보겠습니다.
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간주임대료란 무엇일까?
간단히 말하면, 전세나 보증금을 많이 받은 임대인에게도 월세처럼 수익이 있다고 보고 세금을 부과하는 제도입니다.
실제로 은행에 예치했다면 이자가 생겼을 그 보증금에 대해, 정기예금이자율을 적용해 ‘가상의 월세’처럼 임대소득으로 간주해버리는 것이죠.
이 제도가 도입된 배경은 월세만 과세되던 시절의 불균형을 해소하기 위한 것이었습니다. 전세만 놓는 임대인들이 세금 부담이 적다는 형평성 문제를 해소하자는 의도죠.
간주임대료 적용 대상은 누구일까?
이 제도는 모든 임대인에게 해당되지는 않습니다. 조건이 꽤 명확합니다.
- 주택 수: 부부 합산 3주택 이상 보유한 경우 (단, 소형은 제외)
- 주택 크기 및 시가: 전용면적 40㎡ 초과, 기준시가 2억 원 초과인 비소형 주택만 해당
- 보증금 기준: 전세 및 보증금 합계 3억 원 초과
여기서 주의할 점은 소형주택(40㎡ 이하 & 2억 이하)은 주택 수 산정에서도 빠지고, 간주임대료 계산에서도 제외된다는 점입니다.
실제 임대소득이 많지 않은 고령자나 소형 임대사업자에게 과도한 부담을 주지 않기 위한 장치라고 볼 수 있겠습니다.
간주임대료 계산, 어떻게 할까?
복잡하게 느껴질 수 있지만, 공식은 명확합니다.
간주임대료 = (보증금 등 – 3억) × 60% × (임대일수 ÷ 365) × 정기예금이자율
여기서 몇 가지 포인트를 짚어보면 다음과 같습니다.
- 2024년 기준 정기예금이자율은 3.5%
- 과세기간 전체 임대일수 또는 계약별 임대일수 적용
- 여러 주택이 있다면 ‘적수(보증금 × 일수)’ 큰 순서대로 3억을 차감한 뒤 계산
실제 계산에선 주택 A, B, C의 보증금과 계약일수에 따라 적수를 산출하고, 적수가 가장 큰 주택부터 3억을 먼저 차감해 나가는 방식입니다.
계산이 익숙지 않다면 국세청 홈택스에서 제공하는 간주임대료 모의계산기도 활용할 수 있습니다.
신고 시 주의사항과 보증금 정리
보증금이 3억 이하라면 걱정할 필요 없습니다. 간주임대료 과세 대상이 아닙니다. 하지만 이를 초과할 경우에는 앞서 본 방식대로 계산한 간주임대료 금액을 임대소득에 포함해야 합니다.
- 종합소득세 신고 시: 간주임대료는 ‘임대소득’으로 포함
- 부가세 신고 시: 간주임대료는 ‘과세 매출액’으로 포함
단, 전세보증금 담보로 대출을 받았다 하더라도, 해당 대출금은 간주임대료 계산에서 차감되지 않으며 부가세 신고에도 반영되지 않습니다.
갱신계약이거나 보증금 변동이 있을 경우, 계약 기간을 기준으로 각각 나눠 계산해야 하니 꼼꼼한 관리가 중요합니다.
마무리하며
간주임대료는 실제 이자를 받지 않더라도 세금이 부과될 수 있는 제도이기 때문에, 전세 중심의 임대사업자라면 반드시 알고 있어야 합니다.
특히 부부 명의로 3주택 이상을 보유하고 있다면 보증금 합계가 3억 원을 넘는지 여부에 따라 세금부담이 크게 달라질 수 있습니다.
불필요한 세금이나 가산세를 피하려면 임대차 계약서 보관, 보증금 관리, 갱신 내역 체크는 필수입니다. 그리고 간편한 세무 관리를 원한다면 간편장부 기능이 포함된 부동산세무 앱이나 임대인 전용 세무신고 프로그램을 활용하는 것도 추천드립니다.
간주임대료 제도는 여전히 어렵게 느껴질 수 있지만, 이 글을 통해 조금은 이해가 쉬워졌기를 바랍니다.
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